Immobilienkauf Nebenkosten Rechner 2026: Notar, GrESt, Makler
Beim Immobilienkauf kommen neben dem Kaufpreis schnell 10–15 % an Nebenkosten dazu – und die müssen vollständig aus Eigenkapital kommen. Dieser Rechner zeigt dir genau, was du für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler zahlen wirst: mit exakten GNotKG-Gebühren nach KostBRÄG 2025, allen 16 Bundesland-Sätzen, einer Zahlungs-Timeline und dem Tipp zur Inventar-Aufteilung, die viele Käufer Tausende Euro Grunderwerbsteuer spart.
Beim Immobilienkauf kommen neben dem Kaufpreis schnell 10–15 % an Nebenkosten dazu – und die müssen vollständig aus Eigenkapital kommen. Dieser Rechner zeigt dir genau, was du für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler zahlen wirst: mit exakten GNotKG-Gebühren nach KostBRÄG 2025, allen 16 Bundesland-Sätzen, einer Zahlungs-Timeline und dem Tipp zur Inventar-Aufteilung, die viele Käufer Tausende Euro Grunderwerbsteuer spart.
Kaufpreis und Ort
Maklerprovision
Seit Maklerreform 2020 (§ 656c BGB): Käufer zahlt max. 50 % der Gesamtprovision. Standard bei geteilter Provision: je 3,57 % brutto.
Eigenkapital und Finanzierung
Rate = Darlehen x (Zins + Tilgung) / 12. Indikativ, ohne Nebenkosten-Finanzierung.
Banknebenkosten
Typisch 300–800 €. Manche Banken erstatten es bei Vertragsabschluss.
Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bayern
Beim Kauf einer Immobilie in Bayern für 350.000,00 € fallen Kaufnebenkosten von 30.744,68 € an – das sind 8,8 % des Kaufpreises. Diese Kosten sind nicht finanzierbar und müssen vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden.
| Dein Eigenkapital | 100.000,00 € |
| Mindest-EK (Nebenkosten) | 30.744,68 € |
| Empfohlen (Nebenkosten + 20 % KP) | 100.744,68 € |
Formel
GrESt = (Kaufpreis − Inventarwert) × Bundesland-Satz
Notar = (GNotKG-Gebühr(KP) × 2,0 + × 0,5 + × 0,5 + GNotKG-Gebühr(GS) × 1,0 + × 0,5 + Auslagen) × 1,19
Grundbuch = GNotKG-Gebühr(KP) × 0,5 + × 1,0 + GNotKG-Gebühr(GS) × 1,0
Makler = Kaufpreis × Käufer-Anteil
Monatsrate = Darlehen × (Zins + Tilgung) / 12Annahmen & Standardwerte
- GNotKG: Gebührentabelle B, Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG (post-KostBRÄG 2025, in Kraft ab 01.06.2025)
- GrESt-Sätze: Gültig Stand August 2026 (Bayern 3,5 %, Sachsen 5,5 % ab 01.01.2023, Thüringen 5,0 % ab 01.01.2024, Bremen 5,5 % ab 01.07.2025)
- Notargebühren: Beurkundung 2,0-fach, Vollzug 0,5-fach, Betreuung 0,5-fach; Grundschuld 1,0-fach, Vollzug GS 0,5-fach
- Grundbuch: Auflassungsvormerkung 0,5-fach, Eigentumsumschreibung 1,0-fach, Grundschuld-Eintragung 1,0-fach; keine MwSt.
- Grundschuldbetrag = Kaufpreis (konservativ, deckt Vollfinanzierung ab)
- Auslagen Notar: 100 EUR pauschal (Dokumentenpauschale, Porto, Ausfertigungen)
- Maklerreform 2020 (§ 656c BGB): Käufer zahlt maximal 50 % der Gesamtprovision
- Bereitstellungszinsen: 0,25 %/Monat auf 80 % des Kaufpreises nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit
- Monatsrate indikativ: Darlehen x (Zinssatz + Tilgungssatz) / 12, Annuität
- Eigenkapital-Empfehlung: Nebenkosten + 20 % Kaufpreis (Bankstandard für gute Konditionen)
Passe den Strompreis an deinen tatsächlichen Tarif an, um präzisere Ergebnisse zu erhalten.
Was du vor dem Kauf prüfen solltest
- Eigenkapital sichern: Banken vergeben die besten Konditionen ab 20 % EK (ohne Nebenkosten). Mit weniger EK steigen Zins und Gesamtkosten deutlich.
- Inventarliste vereinbaren: Lass Einbauküche, Gartenmöbel und bewegliche Gegenstände separat im Kaufvertrag ausweisen. Das spart legal Grunderwerbsteuer.
- Zahlungsplan vorbereiten: Makler, Notar und GrESt kommen innerhalb von 6–8 Wochen fällig – halte die Liquidität bereit, nicht erst wenn die Rechnung kommt.
- Bundesland-Effekt kennen: Wer nah an einer Landesgrenze kauft, kann durch den Standort-Wechsel erheblich sparen (z. B. Bayern vs. Brandenburg: bis zu 3 % des Kaufpreises).
- Notar nicht aufschieben: Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (setzt GrESt-Zahlung voraus) erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
* Affiliate-Hinweis: Verlinkte Produkte können Partnerlinks enthalten. Das ändert nichts am Preis für dich.
Beispielrechnung: Haus für 350.000 € in Bayern
| Kostenblock | Betrag | % vom KP |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer 3,5 % x 350.000 € | 12.250 € | 3,5 % |
| Notarkosten (2,0+0,5+0,5+1,0+0,5 x Gebühr B) | ca. 5.900 € | 1,7 % |
| Grundbuchgebühren (0,5+1,0+1,0 x Gebühr B) | ca. 2.400 € | 0,7 % |
| Maklerprovision 3,57 % | 12.495 € | 3,57 % |
| Schätzkosten Bank | 500 € | 0,1 % |
| Nebenkosten gesamt | ca. 33.545 € | 9,6 % |
Bayern ist das einzige Bundesland mit 3,5 % Grunderwerbsteuer seit 2006. In NRW oder Brandenburg (6,5 %) wären die Nebenkosten um ca. 10.500 € hoeher.
Häufige Fragen
Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen ca. 5 % (Bayern ohne Makler) und 15 % (NRW mit Makler). Typisch sind 9–12 % des Kaufpreises. Diese Kosten sind nicht finanzierbar – du brauchst sie als Eigenkapital zusätzlich zum Kaufpreis.
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Rechner öffnenAlle Ergebnisse sind Orientierungswerte. Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem GNotKG und sind festgesetzt – der Rechner verwendet die Tabelle B (post-KostBRÄG 2025). Individuelle Kosten (z. B. Gutachten, zweisprachige Beurkundung, Vollmachten) kommen hinzu. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
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