Mietkaution-Rechner: Höchstgrenze, Raten und Zinsen berechnen
Wie hoch darf deine Mietkaution sein – und wie viel bekommst du bei Auszug zurück? Der Rechner zeigt dir die gesetzliche Höchstgrenze nach § 551 BGB, die drei möglichen Monatsraten und die Zinsberechnung für deine Barkaution über die Mietdauer.
Mit gesetzlicher Höchstgrenze nach § 551 BGB, zeitversetzter Ratenverzinsung und Bürgschaftskostenvergleich.
Mietdaten
Maßgeblich ist die Miete ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebs- und Heizkosten.
Die Aufteilung ist eine reine Rechenhilfe. Die vertragliche Haftung mehrerer Mieter wird dadurch nicht bewertet.
Kautionsübersicht
Die eingegebene Kaution liegt innerhalb der rechnerischen Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten nach § 551 Absatz 1 BGB.
Drei Monatsraten
Vollständige Übersicht
Formel
Maximale Kaution = Nettokaltmiete × 3
Kautionsfaktor = Kaution ÷ Nettokaltmiete
Rate = Kaution ÷ 3
Anteil/Person = Kaution ÷ Personenanzahl
Endguthaben (einmal) = Kaution × (1 + Zins)^(Monate/12)
Endguthaben (Raten) = Σ [Rate × (1 + Zins)^(Anlagedauer/12)]
Rückzahlung = max(0, Endguthaben − Abzüge)
Bürgschaftskosten = Jahresgebühr × Monate/12 + EinmalgebührAnnahmen & Standardwerte
- Höchstgrenze nach § 551 Absatz 1 BGB: 3 × monatliche Nettokaltmiete
- Betriebskostenvorauszahlungen und -pauschalen zählen nicht zur Bemessungsgrundlage
- Drei gleiche Monatsraten: Rate 1 zu Mietbeginn, Rate 2 und 3 mit den Folgemietern
- Ratenverzinsung: Rate 1 für die volle Dauer, Rate 2 einen Monat kürzer, Rate 3 zwei Monate kürzer
- Anlagedauer nie negativ – Mindestdauer ist 0 Monate
- Abzüge werden nicht auf Berechtigung geprüft, nur rechnerisch berücksichtigt
- Bürgschaftsgebühren werden bei Vertragsende nicht zurückgezahlt
- Zinssatz als konstanter Jahressatz – kein tatsächlicher Marktzins
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Wie funktioniert der Mietkaution-Rechner?
Der Rechner arbeitet in zwei Modi. Im Modus Kaution berechnen gibst du die Nettokaltmiete ein. Der Rechner zeigt dir die maximale Kaution nach § 551 BGB, die drei möglichen Monatsraten und optionale die Aufteilung auf mehrere Personen. Wenn du eine konkrete Kautionsforderung prüfen möchtest, aktivierst du den Prüfungsmodus und gibst den vereinbarten Betrag ein.
Im Modus Zinsen & Rückzahlung berechnest du, wie sich eine Barkaution bei einem angenommenen Zinssatz über die Mietdauer entwickelt. Dabei unterscheidet der Rechner zwischen Einmalzahlung und zeitversetzter Ratenzahlung. Optional kannst du Abzüge eintragen und die laufenden Kosten einer Mietkautionsbürgschaft vergleichen.
Wie hoch darf eine Mietkaution sein?
Für Wohnraummietverhältnisse schreibt § 551 Absatz 1 BGB vor: Die vereinbarte Sicherheitsleistung darf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten nicht übersteigen. Die Höchstgrenze gilt nur für Wohnraum; bei Gewerbemietverhältnissen greift diese Schutzvorschrift grundsätzlich nicht.
Wichtig: Drei Monatsmieten sind die gesetzliche Obergrenze, keine vorgeschriebene Standardhöhe. Ein Vermieter kann auch eine geringere Kaution verlangen oder ganz auf eine Kaution verzichten. Die Kaution muss außerdem vertraglich vereinbart sein.
Welche Miete zählt für die Kaution?
Grundlage ist ausschließlich die Nettokaltmiete – also die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen zählen nach dem Gesetzeswortlaut nicht zur Bemessungsgrundlage.
Beispiel: Nettokaltmiete 850 €, Betriebskostenvorauszahlung 200 €. Maximale Kaution: 850 € × 3 = 2.550 € (nicht 3.150 €).
Mietkaution in drei Raten zahlen
Bei einer als Geldsumme zu erbringenden Sicherheitsleistung hat der Mieter nach § 551 Absatz 2 BGB das Recht, in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite und dritte Rate werden jeweils mit den folgenden Mietzahlungen fällig.
Das Recht auf Ratenzahlung gilt für Geldkautionen. Andere Sicherheitsformen (z. B. Bürgschaftsurkunden) können abweichend vereinbart werden.
Beispiel bei 850 € Nettokaltmiete
Bei einer Nettokaltmiete von 850 € beträgt die rechnerische Höchstgrenze 2.550 €. Bei Zahlung in drei gleichen Raten entfallen jeweils 850 € auf die ersten drei Fälligkeitstermine.
Wie muss eine Barkaution angelegt werden?
Eine überlassene Geldsumme muss der Vermieter nach § 551 Absatz 3 BGB bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Anlage muss getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Eine andere Anlageform kann vereinbart werden, sofern sie dem Mieter gleichwertige Sicherheiten bietet. Bei Studenten- und Jugendwohnheimen gilt die Verzinsungspflicht nach § 551 Absatz 3 BGB nicht in gleicher Weise.
Wie werden Mietkautionen verzinst?
Die Höhe der Zinsen hängt vom konkreten Kautionskonto und dem vereinbarten oder gesetzlichen Zinssatz ab. In Niedrigzinsphasen sind die tatsächlichen Erträge gering, können aber steigen, wenn der allgemeine Zinssatz steigt. Den aktuellen Zinssatz erfährst du direkt bei der Bank, die das Kautionskonto führt.
Der Rechner verwendet einen frei einstellbaren konstanten Jahreszins als Rechenbeispiel. Das ist eine vereinfachende Annahme – tatsächliche Zinsen werden oft vierteljährlich gutgeschrieben und können sich im Zeitverlauf ändern. Der voreingestellte Wert ist kein Markthinweis.
Zinsen bei Einmalzahlung und Ratenzahlung
Bei einer Einmalzahlung liegt die gesamte Kaution von Beginn an auf dem Konto. Bei einer Ratenzahlung werden die drei Teilbeträge zeitversetzt eingezahlt: Rate 1 liegt für die volle Mietdauer an, Rate 2 einen Monat kürzer und Rate 3 zwei Monate kürzer. Deshalb sind die rechnerischen Gesamtzinsen bei Ratenzahlung etwas geringer.
Beispiel: 2.400 €, 5 Jahre, 1 % p.a.
Mietkaution bei mehreren Mietern
Leben mehrere Personen als Mieter in der Wohnung, haften sie in der Regel gesamtschuldnerisch für die Miete und damit auch für die Kaution. Die Aufteilung der Kaution zwischen den Mietern ist eine interne Vereinbarung und berührt die Haftung gegenüber dem Vermieter nicht.
Der Rechner zeigt den rechnerischen Anteil pro Person als Planungshilfe. Er bewertet keine Fragen zur gesamtschuldnerischen Haftung oder zur Frage, wer nach einem Mieterwechsel Ansprüche an der Kaution hat.
Barkaution, Kautionskonto oder Bürgschaft?
Barkaution / Kautionskonto
Der Mieter zahlt den Betrag an den Vermieter, der ihn auf einem separaten Konto anlegen muss. Zinsen stehen dem Mieter zu. Bei Auszug wird die Kaution zurückgezahlt, ggf. abzüglich berechtigter Forderungen.
Mietkautionsbürgschaft
Eine Bank oder ein Versicherer bürgt gegenüber dem Vermieter. Der Mieter zahlt eine laufende Prämie, muss aber keinen Betrag ansparen. Die Prämien werden am Ende der Mietzeit nicht zurückgezahlt. Der Vermieter muss die Bürgschaft nicht automatisch akzeptieren.
Andere Formen
Sparbuch, Wertpapierverbürgung oder andere Formen sind möglich, wenn Vermieter und Mieter sich einigen. § 551 BGB regelt nur die Höchstgrenze für Geldsicherheiten, nicht alle Sicherheitsformen.
Wann wird die Mietkaution zurückgezahlt?
Es gibt keine starre gesetzliche Frist, die in jedem Fall gilt. Der Vermieter muss die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen, sobald er keine berechtigten Forderungen mehr geltend machen kann oder eine Abrechnungsfrist abgelaufen ist. In der Praxis dauert die Abwicklung häufig einige Wochen bis Monate.
Ob und wann eine konkrete Rückzahlung fällig wird, hängt vom Einzelfall ab – unter anderem von offenen Betriebskostenabrechnungen, strittigen Reparaturansprüchen und der vertraglichen Vereinbarung. Über die konkrete Rechtslage in deinem Fall kannst du dich bei einem Mieterverein informieren.
Welche Abzüge können vorkommen?
Der Vermieter kann berechtigte Forderungen aus der Kaution entnehmen, zum Beispiel für ausstehende Mieten, offene Betriebskostennachzahlungen oder Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Ob eine Forderung berechtigt ist, muss im Einzelfall rechtlich beurteilt werden.
Der Rechner zieht lediglich den manuell eingetragenen Betrag von der errechneten Kautionssumme ab. Er prüft weder ob eine Forderung rechtlich berechtigt ist, noch ob der Abzug der Höhe nach korrekt ist.
Empfehlungen für Mieter und Vermieter
- 1.Prüfe, ob die vereinbarte Kaution auf der Nettokaltmiete basiert – Betriebskosten dürfen nach § 551 BGB nicht in die Bemessungsgrundlage einfließen.
- 2.Bestehe bei einer Geldkaution auf einem separaten Kautionskonto und frage nach dem Kontobeleg – der Vermieter ist verpflichtet, getrennt anzulegen.
- 3.Bei Ratenzahlung: Halte die Fälligkeitstermine schriftlich fest und zahle pünktlich, um keine Verzugsprobleme zu riskieren.
- 4.Dokumentiere den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug sorgfältig mit Fotos und Übergabeprotokoll – das schützt vor unberechtigten Abzügen.
- 5.Bürgschaft: Vergleiche Gesamtkosten über die geplante Mietdauer mit der Barkaution, bevor du dich entscheidest. Hol dir zuvor die Zusage des Vermieters.
- 6.Bei Streit über Abzüge oder Rückzahlungsfristen: Wende dich an einen Mieterverein oder Rechtsanwalt. Dieser Rechner gibt keine rechtliche Beratung.
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Methodik
So rechnet RechnerPilot: Die Höchstgrenze ergibt sich aus dem Dreifachen der monatlichen Nettokaltmiete. Betriebskosten werden nicht berücksichtigt. Für eine Geldkaution berechnen wir drei gleiche Monatsraten. Die Verzinsung wird mit dem eingegebenen konstanten Jahreszins und der tatsächlichen Anlagedauer der einzelnen Zahlungen hochgerechnet – bei Ratenzahlung wird jede Rate zeitversetzt (Monate 0, 1 und 2) einbezogen. Die Ergebnisse sind Näherungswerte und ersetzen keine Kontoabrechnung oder rechtliche Prüfung.
Vollständige Methodik lesen →Quellen
Rechtlicher Hinweis: Der Rechner bietet eine unverbindliche mathematische Orientierung nach § 551 BGB. Er prüft weder Mietvertrag noch Anlageform, Forderungen, Abzüge oder Besonderheiten des Einzelfalls und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Beurteilung konkreter Streitfragen wende dich an einen Mieterverein oder Rechtsanwalt.
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Häufige Fragen
§ 551 Absatz 1 BGB begrenzt die Sicherheitsleistung für Wohnraum auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Drei Monatsmieten sind also die gesetzliche Höchstgrenze, keine Standardhöhe.
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